¿Cuánto puede exigir un propietario como depósito de garantía?
Un mes de renta. Ese es el máximo legal para todas las unidades de alquiler en el estado de Nueva York —tanto de mercado como rent-stabilized— según la Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019. La regla está en la New York General Obligations Law § 7-108.
El límite de "un mes" aplica al depósito en sí. También aplica a cualquier cosa que funcione como depósito. Los propietarios no pueden exigir legalmente "primer mes, último mes y un mes de depósito" por un total de tres meses. No pueden eludir la regla llamando a los pagos adicionales "depósito por mascota", "depósito por llaves" o "pagos anticipados". El total retenido como depósito está limitado a un mes de renta.
Un propietario que cobra más de un mes está violando la ley y puede ser responsable de daños punitivos de hasta el doble del depósito según GOL § 7-108(g).
¿Cuándo debe el propietario devolver el depósito?
Dentro de los 14 días posteriores a la mudanza.
El conteo de 14 días comienza cuando usted desocupa el local —es decir, se ha mudado completamente, devuelto las llaves, y el propietario tiene acceso a la unidad. Proporcione una dirección de reenvío por escrito antes de mudarse. Es a esa dirección donde el propietario debe enviar su depósito (y la declaración detallada, si aplica).
La regla de los 14 días está en GOL § 7-108(e). Originalmente aplicaba a inquilinos no estabilizados bajo HSTPA 2019. A partir del 15 de noviembre de 2025, una enmienda estatal (que afecta GOL § 7-107) extendió la misma protección de 14 días a los inquilinos con rent stabilization, que antes estaban excluidos de esta disposición.
¿Qué pasa si el propietario incumple el plazo de 14 días?
Según el texto de la ley, el incumplimiento del plazo de 14 días hace que el propietario pierda el derecho a retener el depósito. La ley está redactada como una regla de pérdida del derecho: "Si un propietario no proporciona al inquilino la declaración y el depósito dentro de los catorce días, el propietario pierde cualquier derecho a retener cualquier porción del depósito."
En la práctica, esto significa que incluso con daños documentados en el apartamento, incluso si el inquilino debe dinero, incumplir el plazo de 14 días generalmente lleva a que el propietario pierda el derecho a hacer deducciones. Los tribunales aplican esta regla de pérdida de forma consistente, aunque los resultados específicos de cada caso dependen de las circunstancias, incluido si el inquilino proporcionó una dirección de reenvío y si el propietario puede documentar un intento de buena fe de cumplir la regla.
¿Puede el propietario hacer deducciones del depósito?
Sí, pero solo por razones específicas y solo si proporciona una declaración detallada dentro de esos mismos 14 días.
Las deducciones permitidas se limitan a:
— Renta no pagada. — Servicios públicos no pagados que eran responsabilidad del inquilino. — Daños al apartamento más allá del desgaste normal. — Costos de mudanza y almacenamiento de pertenencias dejadas por el inquilino.
Los propietarios no pueden deducir por desgaste normal. No pueden deducir por daños que existían antes del inicio del arrendamiento. No pueden deducir por limpieza general en ausencia de daño real. No pueden deducir por el costo de preparar el apartamento para el siguiente inquilino.
¿Qué es "desgaste normal" frente a "daño"?
Esta es el área más disputada de la ley de depósitos. Los tribunales y jueces de Housing Court han desarrollado pautas a lo largo de años de casos.
El desgaste normal típicamente incluye: marcas menores en las paredes, pintura descolorida, alfombra desgastada por el paso, rayones menores en el piso, pequeños agujeros de clavos para colgar cuadros, depósitos minerales en la plomería, decoloración gradual de las cortinas.
El daño típicamente incluye: agujeros en las paredes más allá de pequeños agujeros de clavos, plomería rota, manchas en la alfombra por derrames, quemaduras en el piso, ventanas o electrodomésticos rotos por acción del inquilino, llaves perdidas o rotas, daños por mascotas (manchas de orina, rasguños), alteraciones no autorizadas.
La línea entre ambos depende de la duración del arrendamiento, el estado del apartamento al mudarse y las circunstancias específicas. Un pequeño rayón en un piso de madera después de un año puede ser desgaste; ese mismo rayón con marcas documentadas de arrastre pesado puede ser daño.
¿Qué es la inspección previa a la mudanza de salida?
Para inquilinos que se mudaron después del 14 de julio de 2019, el propietario está obligado a ofrecer una inspección del apartamento cerca del final del arrendamiento. Esto está en GOL § 7-108(d).
La inspección debe realizarse después de que usted haya notificado al propietario su intención de mudarse, pero antes de la mudanza real. El propietario debe proporcionar una declaración detallada de lo que pretende deducir del depósito. Entonces el inquilino tiene la oportunidad de corregir las deficiencias antes de mudarse.
Un inquilino puede renunciar a la inspección. Pero aceptarla generalmente es ventajoso —da aviso anticipado de deducciones disputadas y la oportunidad de corregirlas antes de la ventana de 14 días posterior a la mudanza.
¿Y la inspección previa a la mudanza de entrada?
Para inquilinos que se mudan después del 14 de julio de 2019, el propietario está obligado a ofrecer una inspección del apartamento antes de la mudanza. Esto también está en GOL § 7-108(d).
El propósito de la inspección previa a la entrada es documentar el estado del apartamento al inicio del arrendamiento. Si usted y el propietario realizan esta inspección juntos y elaboran un acuerdo por escrito que anote cualquier deficiencia existente, ese documento lo protege de reclamos posteriores de que causó daños que ya estaban allí.
Tome fotos y video antes de meter sus pertenencias. Guárdelos. Envíese una copia por correo electrónico para preservar la marca de tiempo.
¿Qué hacer si el propietario no devuelve el depósito?
Aplican varios pasos prácticos.
Primero, documente el plazo. Anote la fecha de la mudanza (devolución de llaves, desocupación del apartamento). El conteo de 14 días comienza ahí. Anote si recibió el depósito, la declaración detallada, ambos o nada.
Segundo, envíe una carta de reclamo por escrito. Si han pasado 14 días y no ha recibido el depósito ni una declaración detallada, envíe al propietario una carta de reclamo por escrito por el depósito completo, citando GOL § 7-108(e). Envíela por correo certificado con acuse de recibo o con entrega rastreable. Guarde una copia.
Tercero, considere el small claims court. El small claims court de Nueva York maneja disputas de depósitos por hasta $10,000. Las tarifas de presentación son modestas (actualmente alrededor de $20). No se requiere abogado. Las audiencias típicamente se programan dentro de 30 a 60 días de la presentación.
Cuarto, contacte a una organización de servicios legales para inquilinos. Legal Aid Society, Legal Services NYC, City Bar Legal Referral Service y Met Council on Housing atienden asuntos legales de vivienda. Para inquilinos cuyos ingresos califican, hay representación gratuita disponible.
Quinto, los daños punitivos pueden aplicar cuando el propietario viola la ley intencionalmente. Según GOL § 7-108(g), un propietario que se determine que violó intencionalmente la ley de depósitos puede ser responsable de hasta el doble del depósito en daños punitivos. Esto aplica, por ejemplo, a propietarios que rutinariamente retienen depósitos sin proporcionar declaraciones detalladas.
¿Hay excepciones a la regla del depósito de un mes?
El límite de un mes es estricto. Hay excepciones limitadas para situaciones de garante (guarantor) con inquilinos rent-stabilized, donde se le puede pedir al garante o a un tercero que aporte una cantidad adicional. Sin embargo, para inquilinos de mercado no regulados, la aplicación de la ley a los acuerdos de garante no está resuelta. Los propietarios a veces estructuran los tratos para incluir depósitos de garante además de los depósitos del inquilino, pero la validez legal de tales acuerdos es disputada.
Si un propietario exige cualquier cosa más allá de un mes de renta como depósito o pago anticipado, la presunción legal por defecto es que esa exigencia es indebida.
¿Y las comisiones de corredor y otras tarifas?
Las comisiones de corredor son un tema separado del depósito, regido por otras reglas. La FARE Act (en vigor a finales de 2025) generalmente exige que la comisión del corredor la pague la parte que contrató al corredor —típicamente el propietario. En cuanto a la tarifa de verificación al solicitar: Nueva York prohibió las application fees como tales —un propietario solo puede cobrar una tarifa de verificación de crédito/antecedentes, limitada al costo real del servicio o $20, lo que sea menor. Las move-in fees, processing fees y tarifas similares generalmente están prohibidas.
Estas reglas son distintas del depósito, pero a menudo surgen en la misma conversación. Si un propietario o corredor le pide pagar tarifas que no encajan en las categorías anteriores, tiene sentido pedir la base de cada tarifa.
¿Esto aplica a roommates y subarrendatarios?
Las reglas de depósito aplican a la relación legal de arrendamiento entre propietario e inquilino. Los roommates y subarrendatarios que pagan renta al inquilino principal, en lugar de directamente al propietario, generalmente se rigen por un acuerdo separado con el inquilino principal. Las obligaciones de depósito del propietario son hacia el inquilino nombrado en el contrato, no necesariamente hacia los roommates o subarrendatarios.
¿Dónde aprender más?
La Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York publica una guía para inquilinos que incluye detalles sobre depósitos: ag.ny.gov. La página de FAQ sobre depósitos del NYC Rent Guidelines Board está en rentguidelinesboard.cityofnewyork.us. La New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR) en hcr.ny.gov mantiene hojas informativas sobre temas de regulación de renta, incluidos depósitos en edificios estabilizados.
Fuentes: New York State Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA), Part M, amending General Obligations Law §§ 7-107, 7-108; New York State Bar Association coverage of HSTPA security deposit provisions (2019, 2020); NYC Rent Guidelines Board FAQ on Security Deposits at rentguidelinesboard.cityofnewyork.us; NY State Senate Bill S952B (Kavanagh, 2025) extending HSTPA security deposit protections to rent-stabilized tenants effective November 15, 2025; NYC Administrative Code § 26-2302; New York State Attorney General tenant rights guidance; David A. Kaminsky & Associates and Real Estate Weekly summaries of HSTPA security deposit provisions; NYC Department of Housing Preservation and Development public guidance; Legal Aid Society, Legal Services NYC, and Met Council on Housing intake guidance. Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoría legal.
