Сколько арендодатель может требовать в качестве залога?
Месячную аренду. Это законный максимум для всех арендных единиц в штате Нью-Йорк — и рыночных, и rent-stabilized — согласно Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019. Правило содержится в New York General Obligations Law § 7-108.
Лимит «один месяц» применяется к самому залогу. Он также применяется ко всему, что функционирует как залог. Арендодатели не могут законно требовать «первый месяц, последний месяц и месяц залога» общей суммой в три месяца. Они не могут обойти правило, называя дополнительные платежи «залогом за питомца», «залогом за ключи» или «авансовыми платежами». Общая сумма, удерживаемая в качестве залога, ограничена месячной арендой.
Арендодатель, собравший больше одного месяца, нарушает закон и может нести ответственность за штрафные убытки до двойного размера залога согласно GOL § 7-108(g).
Когда арендодатель обязан вернуть залог?
В течение 14 дней после вашего выезда.
Отсчёт 14 дней начинается, когда вы освободили помещение — то есть полностью выехали, вернули ключи, и у арендодателя есть доступ к единице. Предоставьте адрес для пересылки в письменном виде до выезда. На этот адрес арендодатель обязан отправить ваш залог (и постатейное заявление, если применимо).
Правило 14 дней содержится в GOL § 7-108(e). Изначально оно применялось к нестабилизированным арендаторам по HSTPA 2019. С 15 ноября 2025 года поправка штата (затрагивающая GOL § 7-107) распространила ту же 14-дневную защиту на rent-stabilized арендаторов, которые ранее были исключены из этого положения.
Что произойдёт, если арендодатель пропустит 14-дневный срок?
По тексту статьи, неисполнение 14-дневного срока лишает арендодателя права удержать залог. Статья написана как правило об утрате права: «Если арендодатель не предоставляет арендатору заявление и залог в течение четырнадцати дней, арендодатель утрачивает любое право удерживать любую часть залога».
На практике это означает, что даже при задокументированном повреждении квартиры, даже если арендатор должен деньги, пропуск 14-дневного срока, как правило, ведёт к утрате арендодателем права на вычеты. Суды применяют это правило об утрате последовательно, хотя конкретные исходы дел зависят от обстоятельств, включая то, предоставил ли арендатор адрес для пересылки и может ли арендодатель документально подтвердить добросовестную попытку соблюсти правило.
Может ли арендодатель сделать вычеты из залога?
Да, но только по конкретным причинам и только если он предоставит постатейное заявление в течение тех же 14 дней.
Разрешённые вычеты ограничены:
— Неуплата аренды. — Неуплата коммунальных платежей, бывших обязанностью арендатора. — Повреждение квартиры сверх нормального износа. — Расходы на перевозку и хранение вещей, оставленных арендатором.
Арендодатели не могут вычитать за нормальный износ. Они не могут вычитать за повреждения, существовавшие до начала аренды. Они не могут вычитать за общую уборку при отсутствии фактического повреждения. Они не могут вычитать за стоимость подготовки квартиры к следующему арендатору.
Что такое «нормальный износ» против «повреждения»?
Это наиболее часто оспариваемая область залогового права. Суды и судьи Housing Court выработали ориентиры за годы дел.
Нормальный износ обычно включает: мелкие потёртости на стенах, выцветшую краску, истёртый от ходьбы ковёр, мелкие царапины на полу, небольшие отверстия от гвоздей для картин, минеральные отложения в сантехнике, постепенное выцветание штор.
Повреждение обычно включает: дыры в стенах сверх мелких отверстий от гвоздей, сломанную сантехнику, пятна на ковре от пролитого, прожоги на полу, разбитые окна или приборы из-за действий арендатора, утерянные или сломанные ключи, повреждения от питомцев (пятна мочи, царапины), несанкционированные переделки.
Грань между ними зависит от длительности аренды, состояния квартиры при заселении и конкретных обстоятельств. Небольшая царапина на деревянном полу через год может быть износом; та же царапина с задокументированными следами тяжёлого волочения может быть повреждением.
Что такое осмотр перед выездом?
Для арендаторов, заселившихся после 14 июля 2019 года, арендодатель обязан предложить осмотр квартиры ближе к концу аренды. Это содержится в GOL § 7-108(d).
Осмотр должен проводиться после того, как вы уведомили арендодателя о намерении выехать, но до фактического выезда. Арендодатель обязан предоставить постатейное заявление о том, что он намерен вычесть из залога. Затем у арендатора есть возможность устранить недостатки до выезда.
Арендатор может отказаться от осмотра. Но согласие на него обычно выгодно — оно даёт заблаговременное уведомление о спорных вычетах и возможность их устранить до 14-дневного окна после выезда.
А осмотр перед заселением?
Для арендаторов, заселяющихся после 14 июля 2019 года, арендодатель обязан предложить осмотр квартиры до заселения. Это также содержится в GOL § 7-108(d).
Смысл осмотра перед заселением — задокументировать состояние квартиры в начале аренды. Если вы и арендодатель проведёте этот осмотр совместно и оформите письменное соглашение, отмечающее любые существующие недостатки, этот документ защитит вас от последующих претензий, что вы причинили повреждения, которые уже были.
Сделайте фото и видео до того, как занесёте вещи. Сохраните их. Отправьте копию себе на почту, чтобы сохранить временную метку.
Что делать, если арендодатель не возвращает залог?
Применяется несколько практических шагов.
Во-первых, задокументируйте сроки. Отметьте дату выезда (возврат ключей, освобождение квартиры). Отсчёт 14 дней начинается с этого момента. Отметьте, получили ли вы залог, постатейное заявление, и то и другое, или ничего.
Во-вторых, отправьте письменное требование. Если прошло 14 дней, а вы не получили залог или постатейное заявление, отправьте арендодателю письменное требование полного залога со ссылкой на GOL § 7-108(e). Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении или с отслеживаемой доставкой. Сохраните копию.
В-третьих, рассмотрите small claims court. Small claims court Нью-Йорка рассматривает споры о залоге на сумму до $10,000. Пошлины умеренные (сейчас около $20). Адвокат не требуется. Заседания обычно назначаются в течение 30–60 дней с момента подачи.
В-четвёртых, обратитесь в организацию юридической помощи арендаторам. Legal Aid Society, Legal Services NYC, City Bar Legal Referral Service и Met Council on Housing ведут приём по жилищным юридическим вопросам. Для арендаторов, чей доход квалифицируется, доступно бесплатное представительство.
В-пятых, при умышленном нарушении закона арендодателем могут применяться штрафные убытки. Согласно GOL § 7-108(g), арендодатель, признанный умышленно нарушившим залоговое право, может нести ответственность до двойного размера залога в виде штрафных убытков. Это применимо, например, к арендодателям, регулярно удерживающим залоги без предоставления постатейных заявлений.
Есть ли исключения из правила об одном месяце залога?
Лимит в один месяц строгий. Есть ограниченные исключения для ситуаций с поручителем (guarantor) у rent-stabilized арендаторов, где поручителя или третью сторону могут попросить внести дополнительную сумму. Однако для нерегулируемых рыночных арендаторов применение закона к поручительским соглашениям не урегулировано. Арендодатели иногда структурируют сделки так, чтобы включить поручительские залоги в дополнение к залогам арендатора, но юридическая действительность таких соглашений оспаривается.
Если арендодатель требует что-либо сверх месячной аренды в качестве залога или аванса, юридически по умолчанию такое требование неправомерно.
А брокерские комиссии и другие сборы?
Брокерские комиссии — отдельный вопрос от залога, регулируемый другими правилами. FARE Act (вступил в силу в конце 2025 года), как правило, требует, чтобы брокерскую комиссию платила сторона, нанявшая брокера, — обычно арендодатель. Что касается платы за проверку при подаче заявки: Нью-Йорк запретил application fees как таковые — арендодатель может взимать только плату за проверку кредита/бэкграунда, ограниченную фактической стоимостью услуги или $20, в зависимости от того, что меньше. Move-in fees, processing fees и подобные сборы, как правило, запрещены.
Эти правила отделены от залога, но часто возникают в том же разговоре. Если арендодатель или брокер просит вас оплатить сборы, не вписывающиеся в категории выше, имеет смысл уточнить основание каждого сбора.
Применяется ли это к сожителям и субарендаторам?
Правила залога применяются к юридическим отношениям аренды между арендодателем и арендатором. Сожители и субарендаторы, платящие аренду основному арендатору, а не напрямую арендодателю, обычно регулируются отдельным соглашением с основным арендатором. Залоговые обязательства арендодателя действуют в отношении указанного в договоре арендатора, не обязательно сожителей или субарендаторов.
Где узнать больше?
Офис Генерального прокурора штата Нью-Йорк публикует руководство для арендаторов, включающее детали о залоге: ag.ny.gov. Страница FAQ о залогах NYC Rent Guidelines Board находится на rentguidelinesboard.cityofnewyork.us. New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR) на hcr.ny.gov ведёт справочные листы по вопросам регулирования аренды, включая залоги в стабилизированных зданиях.
Источники: New York State Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA), Part M, amending General Obligations Law §§ 7-107, 7-108; New York State Bar Association coverage of HSTPA security deposit provisions (2019, 2020); NYC Rent Guidelines Board FAQ on Security Deposits at rentguidelinesboard.cityofnewyork.us; NY State Senate Bill S952B (Kavanagh, 2025) extending HSTPA security deposit protections to rent-stabilized tenants effective November 15, 2025; NYC Administrative Code § 26-2302; New York State Attorney General tenant rights guidance; David A. Kaminsky & Associates and Real Estate Weekly summaries of HSTPA security deposit provisions; NYC Department of Housing Preservation and Development public guidance; Legal Aid Society, Legal Services NYC, and Met Council on Housing intake guidance. Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
