Что такое HDFC-кооператив

Автор: Aleksei Apasov

Доступные кооперативы — заметная часть городской повестки домовладения в Нью-Йорке, в рамках жилищного плана Block by Block. Механизм, стоящий за ними, — HDFC-кооператив — один из самых малоизвестных секретов доступного домовладения NYC. Вот как он работает.

Контекст

Доступные кооперативы выдвигаются как часть городской повестки домовладения. В её основе — программа ANCP (Affordable Neighborhood Cooperative Program), которая берёт проблемные, принадлежащие городу жилые здания, ремонтирует их и преобразует в доступные кооперативы, давая давним жильцам возможность выкупить свои квартиры за символическую цену.

Программа строится на модели, тихо существующей в Нью-Йорке десятилетиями: HDFC-кооперативе.

HDFC расшифровывается как Housing Development Fund Corporation — кооператив с ограниченным капиталом (limited-equity), созданный согласно Article XI of New York's Private Housing Finance Law. Тысячи HDFC-зданий существуют по всему городу, многие появились в 1970–80-х годах, когда город преобразовывал заброшенные, изъятые за неуплату налогов здания в кооперативы, принадлежащие жильцам.

Сделка — это компромисс:

Вы получаете: цену покупки значительно ниже рыночной — единицы HDFC регулярно выставляются за долю от стоимости сопоставимых рыночных кооперативов — плюс, как правило, низкое ежемесячное обслуживание, поддерживаемое налоговыми льготами здания.
Вы принимаете: ограничения дохода при покупке, требования к основному месту жительства, ограничения на субаренду и ограничения на перепродажу — включая «flip taxes» (значительная доля прибыли от перепродажи возвращается кооперативу), которые сохраняют доступность единиц для следующего покупателя.

Это и есть концепция «ограниченного капитала»: HDFC — это в первую очередь дом, а во вторую инвестиция. Вы строите стабильность, а не сверхприбыль.

Кто может купить

Каждый HDFC устанавливает лимиты дохода в рамках правовой структуры — обычно привязанные к проценту от Area Median Income или к формуле на основе расходов на обслуживание единицы. Лимиты варьируются от здания к зданию, поэтому право проверяется по каждому объявлению. В целом: HDFC обслуживают покупателей с низким и средним доходом, которые иначе полностью вытеснены с рынка владения NYC.

Две практические сложности, о которых стоит знать:

Финансирование может быть труднее. Некоторые банки незнакомы с кредитованием HDFC; некоторые здания требуют существенного первоначального взноса или имеют правила, фактически благоприятствующие покупателям за наличные. Несколько кредиторов специализируются на ипотеке HDFC — спросите управляющего агента здания, какие банки там закрывали сделки.
Одобрение правления по-прежнему применяется. Как и в любом кооперативе, правление HDFC рассматривает вашу заявку и финансы.

Подвох: здоровье здания — это всё

Главный риск при покупке HDFC — не ограничение перепродажи, а само здание. Здания HDFC самоуправляются жильцами-пайщиками, и качество варьируется колоссально: некоторые управляются безупречно; другие несут отложенный ремонт, неуплаченные налоги или проблемы управления, которые могут превратить дешёвую квартиру в дорогую проблему.

Прежде чем делать предложение по любой единице HDFC, проверьте полную историю здания — открытые нарушения HPD, историю жалоб и фигурирует ли здание в городских правоприменительных программах — на Weverit. Для HDFC отчёт по зданию — не опциональная проверка, а ядро решения.

Почему город делает на это ставку

Городская повестка домовладения рассматривает доступные кооперативы как противовес кризису доступности аренды: способ для работающих ньюйоркцев владеть жильём, строить скромный капитал и одновременно стабилизировать здания и кварталы. Конверсии ANCP — где существующие жильцы прежде проблемных зданий становятся собственниками — самая прямая версия этой идеи.

Будет ли модель масштабироваться, зависит от потока зданий и финансирования ремонта. Но для отдельных покупателей HDFC существуют прямо сейчас, во всех пяти боро, по ценам, которые выглядят невозможными на фоне остального рынка.

Часто задаваемые вопросы

Что такое HDFC-кооператив? Кооператив с ограниченным капиталом согласно Article XI of NY's Private Housing Finance Law. Единицы продаются значительно ниже рынка с низким обслуживанием, в обмен на лимиты дохода при покупке, требования к основному месту жительства и ограничения на перепродажу.

Кто имеет право купить квартиру HDFC? Покупатели в пределах лимита дохода здания — установленного по каждому зданию, обычно привязанного к Area Median Income или формуле на основе обслуживания. Проверяйте конкретный лимит каждого объявления.

Могу ли я продать HDFC с прибылью? В пределах ограничений. Большинство HDFC налагают flip tax, возвращающий значительную долю прибыли от перепродажи кооперативу, сохраняя доступность единиц. Вы строите капитал, но ограниченный.

Что такое ANCP? Affordable Neighborhood Cooperative Program — город ремонтирует проблемные принадлежащие ему здания и преобразует их в доступные кооперативы, давая существующим жильцам возможность купить свои единицы за символическую цену.

Что такое HDFC-кооператив — и как его купить?

Контекст