Автор: Weverit Editorial
Почти каждая заявка на аренду в NYC упирается в две одни и те же стены: правило дохода 40x и требование поручителя. Вот как они на самом деле работают, что законно, и что делать, если вы не проходите.
Что такое правило 40x
Правило 40x — это стандартный тест дохода, который применяет большинство арендодателей NYC: ваш валовой годовой доход должен быть не менее 40-кратной месячной аренды. Для квартиры за $3,000 в месяц это означает $120,000 в год. Для квартиры за $2,000 — $80,000.
Важный контекст: правило 40x не является законом. Это рыночная конвенция — практика проверки арендодателем, а не юридическое требование. Арендодатели могут применять более строгие или мягкие стандарты. Некоторые принимают 38x или 35x; крупные управляющие компании часто твёрдо держатся 40x.
Для сожителей большинство арендодателей суммируют доходы — двоим, делящим квартиру за $3,000, нужен совокупный доход $120,000, хотя некоторые здания применяют более строгую математику к совместным заявкам.
Что РЕГУЛИРУЕТСЯ законом
Хотя стандарты дохода на усмотрение арендодателя, несколько практик проверки регулируются:
- Application fees запрещены. Нью-Йорк запретил плату за подачу заявления как таковую. Арендодатель может взимать только плату за проверку кредита/бэкграунда, ограниченную фактической стоимостью услуги или $20, в зависимости от того, что меньше — согласно Housing Stability and Tenant Protection Act 2019 года. Более того, эта плата должна быть отменена, если вы предоставите копию проверки кредита/бэкграунда, сделанной за последние 30 дней. Арендодатель, требующий «application fee» в $100, нарушает закон штата.
- Дискриминация по источнику дохода незаконна. Арендодатели не могут отказать вам за использование жилищных ваучеров (Section 8, CityFHEPS и т.д.). Для держателей ваучеров тест 40x юридически не может применяться к ваучерной части аренды.
- Никаких сборов сверх законных лимитов при подписании договора: максимум один месяц залога, аренда за первый месяц и плата за проверку кредита/бэкграунда в установленных пределах.
Когда нужен поручитель
Если вы не соответствуете порогу дохода — частая ситуация у студентов, фрилансеров, новоприбывших без кредитной истории в США или у тех, чей доход стабилен, но ниже 40x, — арендодатели обычно просят поручителя (guarantor): человека, который подписывает договор, обязуясь покрыть вашу аренду, если вы не платите.
Стандартное требование к поручителю высокое: 80-кратный месячной аренды годовой доход — $240,000 для квартиры за $3,000. Многие арендодатели также исторически требовали, чтобы поручитель жил в Нью-Йорке или tri-state области, хотя во многих зданиях это смягчилось.
Поручитель отвечает полностью: если вы пропускаете аренду, арендодатель может взыскивать с него напрямую. Это серьёзное юридическое обязательство для того, кто подписывает.
Если у вас нет поручителя
Институциональные поручительские сервисы. Компании вроде Insurent и TheGuarantors выступают вашим поручителем за плату — обычно процент от месячной аренды до полной месячной аренды, в зависимости от вашего профиля. Многие крупные здания их принимают; мелкие арендодатели по-разному. Если в объявлении написано «guarantors accepted», уточните, проходят ли институциональные поручители.
Предложите больше документов, а не больше денег. Банковские выписки, показывающие сбережения (некоторые арендодатели принимают ликвидные активы вместо дохода — распространённый неформальный стандарт — сбережения, покрывающие 12+ месяцев аренды), письмо от работодателя или сильная история арендных платежей могут убедить мелких арендодателей.
Предоплата аренды ограничена. По закону 2019 года арендодатели, как правило, не могут требовать больше одного месяца аренды плюс один месяц залога вперёд — предложение шести месяцев предоплаты не является законным обходом в регулируемых зданиях, а арендодатели, принимающие это в рыночных зданиях, находятся в серой зоне. Будьте осторожны с теми, кто этого требует.
Прежде чем подавать заявку
Арендодатель проверяет вас — проверьте его в ответ. Прогоните здание через Weverit до подачи заявки: открытые нарушения, история жалоб и записи о владельце скажут вам, заслуживает ли здание вашей платы за проверку и подписи вашего поручителя.
Часто задаваемые вопросы
Является ли правило 40x законом в NYC? Нет. Это конвенция проверки арендодателями, а не юридическое требование. Арендодатели устанавливают собственные стандарты дохода — но плата за проверку и дискриминация по источнику дохода регулируются законом.
Сколько должен зарабатывать поручитель в NYC? Стандартное требование — 80-кратный месячной аренды годовой доход — $240,000 для квартиры за $3,000 в месяц. Требования варьируются по арендодателям.
Что если я не могу найти поручителя? Институциональные поручительские сервисы (Insurent, TheGuarantors) выступают вашим поручителем за плату и принимаются во многих зданиях. Ликвидные сбережения или сильная документация также могут сработать с мелкими арендодателями.
Может ли арендодатель взять с меня $100 за заявку на аренду? Нет. Нью-Йорк запретил application fees как таковые. Разрешена только плата за проверку кредита/бэкграунда, ограниченная фактической стоимостью услуги или $20, в зависимости от того, что меньше, по закону штата 2019 года.
Похожие руководства по жилью NYC
Источники: NY Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019; NY Real Property Law § 238-a (application fees); NYC Commission on Human Rights (дискриминация по источнику дохода); отраслевые практики проверки. Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
