Закон штата Нью-Йорк даёт жилым арендаторам конкретные права иметь сожителей и сдавать квартиру в субаренду. Эти права существуют независимо от того, что написано в договоре, — пункт договора, пытающийся запретить любых сожителей или субаренду, может не иметь силы.
Закон о сожителях
New York Real Property Law Section 235-f даёт арендатору право иметь как минимум одного сожителя (человека, не указанного в договоре), проживающего в квартире, даже если договор говорит иначе.
Ключевые правила:
- Арендатор может иметь одного сожителя, не являющегося стороной договора, плюс детей-иждивенцев арендатора или сожителя.
- Общее число проживающих в квартире должно соответствовать нормам заселённости.
- Арендатор обязан сообщить арендодателю имя сожителя в течение 30 дней с момента его вселения или в течение 30 дней с момента письменного запроса арендодателя.
- Арендодатель не может необоснованно отказать в согласии после надлежащего уведомления.
Закон о сожителях не даёт сожителям тех же прав, что у арендаторов. У сожителя нет права остаться в квартире, если основной арендатор съезжает, и сожитель не может перенять договор.
Субаренда
Субаренда означает, что арендатор временно покидает квартиру и позволяет другому человеку (субарендатору) жить в ней и платить аренду, при этом первоначальный арендатор остаётся юридически ответственным по договору.
Правила для rent-stabilized арендаторов:
- Rent-stabilized арендаторы имеют право сдавать в субаренду с согласия арендодателя.
- Арендодатель не может необоснованно отказать в согласии.
- Арендатор обязан направить письменный запрос арендодателю заказным письмом (certified mail) не менее чем за 30 дней до предполагаемой субаренды, включая имя предполагаемого субарендатора, даты субаренды и адрес арендатора на период субаренды.
- У арендодателя есть 30 дней на ответ. Молчание считается согласием.
- Арендатор не может брать с субарендатора больше юридически регулируемой аренды плюс 10 процентов, если квартира меблирована.
- Арендатор должен намереваться вернуться в квартиру как в основное место жительства.
Права на субаренду у рыночных арендаторов зависят от их договора. Многие рыночные договоры требуют согласия арендодателя, и у арендодателей больше свободы отказать. Арендаторам следует изучить конкретные условия своего договора.
Что арендодатель не может делать
Арендодатель не может выселить арендатора только за наличие сожителя в соответствии с Законом о сожителях. Месть арендатору за отстаивание прав на сожителя запрещена законом Нью-Йорка.
Пункты договора
Пункт договора, гласящий «без сожителей» или «без субаренды ни при каких обстоятельствах», может не иметь силы для rent-stabilized арендаторов по закону штата. Арендаторам следует проконсультироваться с жилищным адвокатом или организацией юридической помощи арендаторам, если арендодатель пытается применить такой пункт.
Housing Court Answers (212-962-4795) может предоставить рекомендации по правам арендаторов в таких ситуациях.
Источники: NY Real Property Law § 235-f (закон о сожителях); NY Real Property Law § 226-b (субаренда); NYC Housing Court; Housing Court Answers. Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
